Terug naar overzicht

Belastingdienst & tips belastingaangifte eigen huis

De betaalde hypotheekrente is vaak een grote aftrekpost voor het eigen huis, maar er zijn bij het invullen van de belastingaangifte nog meer aftrekposten eigen huis. Bekijk hier welke fiscale aftrekposten er voor het eigen huis en eigen woning zijn. Vergeet niet om ook de boeterente en erfpacht fiscaal af te trekken bij uw belastingaangifte inkomstenbelasting. Zo betaalt de belastingdienst mee aan uw kosten.Aftrek hypotheekrente
Voor velen is de aftrek van hypotheekrente de grootste fiscale aftrekpost voor het eigen huis. Uw bank verschaft u een jaaropgave. Neem dit bedrag over, en vergeet niet om de eventuele vooruitbetaalde hypotheekrente in het geheel mee te nemen. De zes maanden vooruit betaalde rente kunt u bij uw aangifte meenemen en aftrekken van de inkomstenbelasting. Dat kan u veel geld schelen. Ook als een andere lening is gebruik voor de koop of verbetering van een huis, mag u die rente opvoeren als hypotheekrente. Ook die rente is dan aftrekbaar.

Aftrekposten aankoop huis
Wie een huis koopt heeft allerlei aftrekposten die met deze aankoop verband houden zoals:

  • De kosten van de hypotheekakte, de afsluitprovisie tot een maximum van 1,5%.
  • De eventuele taxatiekosten.
  • Kadastrale rechten inschrijven hypotheek bij het Kadaster.
  • Afsluitkosten Nationale Hypotheekgarantie, indien aanwezig.
  • De eventuele boeterente bij het oversluiten van een hypotheek en de oversluitkosten.
  • Prolongatierente en bouwrente. De bouwrente wordt na de aankoop bij nieuwbouw mogelijk in rekening gebracht.
  • De bereidstellingsprovisie.
  • De jaarlijkse erfpacht.

Maar u hebt bij de aankoop van een woning ook kosten, die niet aftrekbaar zijn:

  • Bemiddelingskosten en makelaarskosten.
  • De overdrachtsbelasting bij bestaande bouw en de omzetbelasting, btw, bij nieuwbouw.
  • De notariskosten en de inschrijving van de transportakte bij het kadaster.

WOZ en eigenwoningforfait
De Belastingdienst ziet uw huis ook als inkomstenbron, omdat u aan uw huis een woongenot ontleent. Om dit tot uitdrukking te brengen is het begrip eigen woning forfait bedacht. Dit forfait wordt belast in box 1 en is gebaseerd op de WOZ waarde van uw woning. Het eigenwoningforfait loopt in 2009 op tot 0,55% van de WOZ waarde 2009, met een maximum van € 9.300. Als u maar een deel van het jaar uw eigen woning hebt, hoeft u maar een evenredig deel van het eigenwoningforfait aangeven. Een huis drie maanden in bezit hebben betekent dus een kwart van het bedrag voor het eigen woning forfait. Zie voor de tarieven het artikel tarieven 2008 en 2009 eigen huis. Vergis u niet bij het eigenwoningforfait: daar wordt u gevraagd om de WOZ waarde. Voor de belastingaangifte 2010 is dat de aanslag WOZ 2010 van januari 2010 en niet de WOZ 2010 die u in 2011 ontvangt. Wel verwarrend, omdat u in 2011 uw belastingaangifte 2010 invult.

Geen of geringe eigenwoningschuld
Omdat is bepaald, dat u per saldo nooit meer aan eigen woning forfait bij uw inkomen hoeft bij te tellen dan u aan aftrekposten eigen woning heeft, vindt u op de belastingaangifte de correctieregel geen of geringe eigen woning schuld. Deze correctie mogelijkheid bestaat sinds 2005, toen de Wet Hillen van kracht werd. Stel dus dat uw eigen woning forfait 2.500 euro bedraagt en u hebt voor uw huis 1.000 euro aan aftrekposten, dan vult u op de correctieregel 1.500 euro in. Door deze correctie betaalt u in dit voorbeeld per saldo belasting over een bijtelling van 1.000 euro in plaats van 2.500 euro. Dat scheelt vooral veel voor de duurdere huizen.

Bijleenregeling
Sinds 2004 moet u de positieve overwaarde, die vrijkomt bij de verkoop van een woning, investeren in een volgende koopwoning. Ten minste als u ook de hypotheekrente van de nieuwe koopwoning volledig wilt kunnen aftrekken en de nieuwe koopwoning duurder is dan de oude. Houdt u zich hier niet aan, dan betaalt u het volle pond aan hypotheekrente. Vanaf 2010 is deze goedkoper wonen regeling komen te vervallen. Dat betekent dat u ook bij het verhuizen van een duurdere koopwoning naar een goedkoper eigen huis de overwaarde in het nieuwe huis moet stoppen, om voor volledige aftrek van hypotheekrente in aanmerking te komen.

Overwaarde eigen huis
De overwaarde is wat u overhoudt als u de hypotheek van de oude woning aftrekt van de netto opbrengst van de oude woning. Netto is dan de verkoopopbrengst minus verkoopkosten, waaronder de kosten van een makelaar en een energielabel. Is de overwaarde negatief, of heeft u de afgelopen vijf jaar geen huis verkocht en gekocht, dan speelt de bijleenregeling voor u geen rol. Verhuist u naar een goedkopere woning, of gaat u huren, dan blijft de overwaarde nog vijf jaar op de lat staan en u mogelijk achtervolgen bij een volgende belastingaangifte. De bijleenregeling treedt in dit geval mogelijk weer in werking als u binnen vijf jaar een ander huis koopt.

Erfpacht en opstal
Zolang u erfpacht betaalt, kunt u de jaarlijkse erfpachtcanon van de belasting aftrekken. Het recht van opstal is het recht om gebouwen en dergelijke te bouwen op andermans grond.

Tijdelijk twee huizen
Tijdelijk twee huizen komt helaas vaker voor. Over de periode dat u niet in uw andere woning woont, hoeft u hiervoor geen eigenwoningforfait aan te geven. Wel over de nog niet verkochte oude woning. Let op: voor beide woningen mag u de rente over en de kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht aftrekken. Zie voor eventuele uitzonderingen hierop, de eisen van de eigenwoningregeling van de belastingdienst.

Nieuwe regeling 2010-2012
Vanaf 1 januari 2010 geldt een nieuwe tijdelijke maatregel voor mensen met twee gekochte huizen, waarbij een huis nog onverkocht is. Als u twee huizen heeft, en er tijdelijk een verhuurt, mag u, als de huurder er vanaf 1 januari 2010 intrekt er binnen twee jaar weer uit is, de hypotheekrente voor beide huizen aftrekken voor de periode dat het huis niet verhuurd is. In de huidige regeling vervalt voor het verhuurde huis de aftrek van de hypotheekrente volledig.

De nieuwe bijleenregeling vanaf 2010
In de nieuwe bijleenregeling vanaf 2010 komt de goedkoperwonenregeling te vervallen. Dat wil zeggen dat ook, als u een goedkopere woning koopt, u de overwaarde van het verkochte huis in het nieuwe huis moet stoppen en niet meer automatisch de voormalige hypotheekrente volledig mag aftrekken. Het verhuizen naar een goedkopere of duurdere koopwoning wordt dus vanaf 2010 volstrekt gelijk behandeld. Vanaf 2010 geldt de bijleenregeling nog drie jaar na verkoop, en niet meer vijf jaar.

Rekenvoorbeeld nieuwe goedkoper-wonen-regeling 2010:
Stel u hebt een hypotheek van 150.000 euro en verkoopt uw huis voor 250.00 euro. Uw huis heeft dan een overwaarde van 100.000 euro. Stel u koopt een nieuwe een woning voor 200.000 euro. Goedkoper dus dan uw voormalige eigen huis. In 2009 kon u bijvoorbeeld de 50.000 euro die u overhield voor allerlei leuke dingen besteden, omdat u niet verplicht was om de overwaarde van het huis in het nieuwe huis te stoppen. U kon zo toch een hypotheek nemen van 200.000 euro waarvan de hypotheekrente volledig aftrekbaar was. Vanaf 2010 moet u de overwaarde wel in het nieuwe huis stoppen. Dat betekent dat u maximaal een hypotheek kunt nemen van 100.000 euro met volledige aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Van de eventueel hogere hypotheek is het meerdere niet langer fiscaal aftrekbaar.

Bron: info.nu